Stadtentwicklungskonzept -Wohnen im Jahr 2025

Sehr geehrter Herr Oberbürgermeister,

nach den letzten statistischen Angaben im Jahresbericht vom Amt für Stadtforschung und Statistik bekommt Nürnberg immer mehr Einwohner. Dies ist ein sehr erfreuliches Signal.

Dabei steigen besonders die Singlehaushalte an, gleichzeitig bleiben aber auch die älteren Mitbürgerinnen und Mitbürger immer länger in den eigenen Wohnungen.

Dies hat die logische Folge, dass  immer mehr Wohnraum benötigt wird.

Die SPD-Stadtratsfraktion stellt daher zur Behandlung im zuständigen Ausschuss folgenden

Antrag:

Die Verwaltung wird beauftragt:

 1.      ein Stadtentwicklungskonzept 2025 für Nürnberg zu erarbeiten und dem Stadtrat der Stadt Nürnberg zeitnah vorzulegen.

Auf dessen Grundlage ist das Themenfeld Wohnen in Nürnberg – auch räumlich differenziert nach Stadtteilen –  mit seinen Aufgabenstellungen im Bestand und im Neubau darzustellen.

 2.      Hierbei sind folgende Fragestellungen zu Quantität und Qualität (a)Angebot und Nachfrage (b)

 · Wie sind die vorhandenen und perspektivischen Wohnbauflächen quantitativ und qualitativ zu bewerten – insbesondere auch bezogen auf die potenzielle Nachfrage in Nürnberg?

 · Wie stellt sich das Angebot im Wohnungsbestand in Nürnberg dar, quantitativ und qualitativ?

·  Welche Anforderungen an Ausstattung, Wohnumfeld, Nachbarschaft und Lage müssen im Neubau und im Bestand aufgrund der sich verändernden Wohnwünsche, Sozialstrukturen und ökologischen Erfordernisse erfüllt werden und wie können diese Anpassungserfordernissen unter wohnungsmarktwirtschaftlichen Aspekten bewertet werden (Rentabilität, Bestandsanpassung oder Abriss und Neubau)?

· Ist mit einer steigenden Quadratmeterzahl der  Bedarf an Wohnfläche pro Kopf in der Zukunft zu rechnen?

· Welche zeitlichen Prioritäten sollten bei der Bereitstellung der unterschiedlichen Wohnbauflächen beachtet werden.

· Welche Standorte, welche Qualitäten und Größenordnungen sind für Neubauprojekte zukunftsfähig?

· Welche Rahmenbedingungen können geschaffen werden, um die Entwicklung des Wohnstandortes Nürnberg hilfreich zu unterstützen?

· Welche Rolle nehmen sowohl im Bestand als auch im Neubau die verschiedenen Wohnungsbaugesellschaften z. B. kirchliche Unternehmen und Wohnungsbaugenossenschaften im Vergleich zu privaten Investoren in Nürnberg ein?

·  Wie können die Rahmenbedingungen ggf. verbessert werden, damit die städtische Wohnungsbaugesellschaft (WBG) verbessert werden kann und dadurch im geförderten und im frei finanzierten Wohnungsbau noch mehr Neubauten errichtet werden können?

·  Welche Nachfragegruppen sind auf den unterschiedlichen Wohnungsteilmärkten Nachfrage bestimmend  bzw. werden Nachfrage bestimmend sein?

· Wie wird sich die Wohnungsnachfrage im Bestand und im Neubau in Nürnberg und  seinen Stadtteilen zukünftig quantitativ entwickeln? Sind dabei marktrelevante Trends identifizierbar, auf die im Wohnungsneubau bzw. im Wohnungsbestand reagiert werden könnte/sollte?

· Welche Wohnungsangebote/Wohnformen sind bei den verschiedenen Nachfragergruppen gefragt und welche räumlichen Präferenzen – innerhalb und außerhalb von Nürnberg - haben die Nachfragegruppen dabei für einen neuen Wohnstandort?

· Kann die klassische Wohngemeinschaft als „andere“ Wohnform in Nürnberg etabliert werden? Zum einen bei jungen Menschen die erstmals das Elternhaus verlassen, aber auch bei älteren Menschen die schlicht nicht alleine leben wollen.  

· Besteht die Gefahr, dass wir ggf. die Wohnraumnachfrage (z.B. große Wohnungen oder Häuser für junge Familien) nicht befriedigen können und dadurch mit einer Abwanderung von Einwohnern rechnen müssen?

· Die Zahl der pflegebedürftigen älteren Menschen wird nach einer Prognose des Pestel-Instituts, in den kommenden zehn Jahren bundesweit um mehr als 500.000 steigen – dann knapp auf 2,9 Millionen Pflegefälle.  Ein Vielzahl derer könnten in den eigenen vier Wänden gepflegt werden, wenn der Wohnraum dafür vorgesehen bzw. geeignet wäre. Ist der Wohnungsmarkt in Nürnberg darauf vorbereitet?

· Immer mehr ältere Menschen suchen nach neuen Formen des Wohnens (z.B. Mehrgenerationen – Haus) während der dritten Lebensphase. Hierbei steht oft der Wunsch nach mehr nachbarschaftlichem Miteinander im Vordergrund. Welche Ziele und Planungen diesbezüglich werden hier von der Verwaltung zugrunde gelegt.

· Auf dem Wohnungsmarkt Fuß zu fassen, ist gerade oft für Auszubildende besonders schwer, weil ihr Einkommen gering, die Mieten dagegen hoch sind. Könnte hier ggf. gemeinsam mit der WBG ein Modell in Angriff genommen werden, welches besonders für diesen Personenkreis neue Möglichkeiten eröffnet.

· Passen Nachfrage- und Angebotsstruktur in Nürnberg zusammen – gibt es Nachfrageüberhänge, die bislang nicht zufrieden gestellt werden?

·  Welche Bedeutung und Funktion kann/soll der soziale Wohnungsbau zukünftig in Nürnberg haben?

3. Bei der Erarbeitung der hierfür notwendigen Grundlagen sollen die relevanten Akteure des Wohnungsmarktes in Nürnberg in angemessener Form eingebunden werden.

4. Zur Erledigung von Vorarbeiten durch beauftragte Dritte ist die Finanzierung sicher zu stellen, hierzu sind ggf. auch Gelder von Sponsoren einzuwerben.

5.   Die Verwaltung legt kurzfristig ein geplantes zeitliches Beantwortungskonzept vor.

Begründung:

Der demographische Wandel und die ökonomische Entwicklung führen zu einem Bedeutungszuwachs des Themas „Wohnen als kommunales Handlungsfeld“. Regionale und überregionale Konkurrenzen um Wohnbevölkerung verstärken sich. Gleichzeitig differenzieren sich die Wohnwünsche mit der zunehmenden Individualisierung der Lebensstile immer weiter aus. Ein attraktives, marktgerechtes Wohnungsangebot und attraktive, sozial ausgewogene Stadtteile mit Ausstattung an wohnungsnaher Infrastruktur und guten Nachbarschaften werden zukünftig stärker noch als bisher die Qualitäten und damit die Zukunftsperspektiven eines Standortes beeinflussen.

Für alle Akteure auf dem Wohnungsmarkt stellen sich neue Herausforderungen, die eine höhere Zielgenauigkeit sowohl in der nachhaltigen Weiterentwicklung des Wohnungsbestandes als auch in der Entwicklung eines zukunftsfähigen Flächenangebotes für den Wohnungsneubau erfordern. Um diese Zielgenauigkeit erreichen zu können, benötigen die Wohnungsmarktakteure und die Stadt Nürnberg fundierte Informationen zu aktuellen Strukturen und Qualitäten der bestehenden Nachfrage und des vorhandenen Angebotes im Wohnungsbestand und an Wohnbauflächen sowie zu absehbaren Entwicklungen des Wohnungsmarktes.

Dabei ist für den Wohnungsbestand insbesondere von Interesse, wie die bestehenden  Qualitäten nachhaltig und marktgerecht weiterentwickelt werden können, welche  Wohnwünsche zufrieden zu stellen sind, welche Bedarfe in den  unterschiedlichen  Marktsegmenten angenommen werden können, wie die neuen Herausforderungen des   Klimaschutzes im Bestand verwirklicht werden können, ohne Belange der Gestaltungsqualität aber auch der Wirtschaftlichkeit außer Acht zu lassen. Die Förderung von sozialer Ausgewogenheit der Quartiere und die Vermeidung sozialer Segregation sind  Ziele der Stadtentwicklung, für die Handlungsansätze entwickelt werden müssen. Mögliche Auswirkungen des fortschreitenden Generationenwechsels im Bestand auf die Neubaunachfrage sind zu klären. Gründe des strukturellen Leerstands sind zu eruieren und die Notwendigkeit von Handlungsansätzen aufgrund der jeweiligen Auswirkungen auf die Quartiere abzuschätzen.

Für den Wohnungsneubau ist ein Abgleich der Flächenangebote mit der bestehenden  und potenziellen Nachfrage von Interesse. Aussagen zu räumlichen und zeitlichen  Prioritäten sowie zur Entwicklung von Flächen für die Bedürfnisse bestimmter  Zielgruppen sind notwendig.  Die Zielgruppen für den Wohnungsneubau, die in Nürnberg besonders im Vordergrund stehen, sind junge Familien, junge Starterhaushalte, ältere Menschen sowie qualifizierte  Arbeitskräfte, die für den Wirtschaftsstandort in der Metropolregion Nürnberg von besonderer Bedeutung sind.

Die oben stehenden Fragestellungen zum Thema Wohnen betreffen in unterschiedlicher  Intensität sowohl den Neubau – auf neu dafür ausgewiesenen Flächen, in Baulücken  sowie im Bestand als Ersatz für abgerissene Gebäude – als auch die Weiterentwicklung des Wohnungsbestandes (Wohnungszuschnitt, Barrierefreiheit, energetische  Modernisierung). Um fundierte quantitative und qualitative Informationen über die  Nachfrage und das Angebot und über das Zusammenpassen von Angebot und  Nachfrage am Wohnstandort Nürnberg zu erhalten, sollen folgende Aufgaben erledigt  bzw. fortgeführt werden:

· Prognose der  mittelfristig zu erwartenden quantitativen und qualitativen  Wohnungsnachfrage auf der Grundlage der Anzahl der wohnungsmarktrelevanten Haushalte bis mind. zum Jahr 2025.

· Repräsentative Erhebung der Wohnwünsche der Wohnbevölkerung Nürnbergs auf der Stadtteile differenziert nach Wohnformen, Eigentumsformen, Baustilen, Standards, Ausstattungsdetails, Standortpräferenzen und Identifizierung von für den Nürnberg Wohnmarkt relevanten Nachfragergruppen für den Bestand und den Neubau.

· Expertenbefragung zu Trends im Wohnungsbestand, seinen Qualitäten, Problemen und Herausforderungen.

· Bewertung der vorhandenen Flächen für den Wohnungsbau und der potenziell zur Verfügung stehenden Flächen auch unter Nachfragegesichtspunkten.

· Abgleich der Nachfrage und des Angebots für Wohnungsneubau auf Ebene der Stadtteile.

· Einschätzungen zu zeitlicher Priorisierung und qualitativer Ausrichtung bei der Entwicklung von potenziellen Wohnbauflächen.

 · Weiterentwicklung der bestehenden indikatorengestützten Wohnungsmarktbeobachtung auf der Stadtteilebene zur frühzeitigen Erkennung von Entwicklungen.